近年来，澳大利亚房地产市场吸引了众多外国投资者。为了确保投资符合澳大利亚的国家利益，外商投资审核委员会（FIRB）对外国人的购房行为进行严格监管。本文将详细介绍外国人在澳购买房产的相关FIRB政策、申请流程以及自2024年7月起实施的最新费用变化。
FIRB申请费用表（2024年7月起）
外国人投资审核委员会（FIRB）对外国人购买新建房产和二手房产（即已建成住宅）分别设定了不同的费用标准，您可以查阅官方网站，或者继续阅读。以下是最新的FIRB申请费用：
| 房产类型 | 房产价值 | 2023年之前费用 | 2024年7月之后费用 |
|---|---|---|---|
| 新建房产 | 100万澳元以下 | $13,200 | $15,000 |
| 100万至200万澳元 | $26,400 | $30,000 | |
| 200万至300万澳元 | $52,800 | $60,000 | |
| 300万至400万澳元 | $79,200 | $90,000 | |
| 400万至500万澳元 | $105,600 | $120,000 | |
| 500万至600万澳元 | $132,000 | $150,000 | |
| 二手房产 | 100万澳元以下 | $14,100 | $42,300 |
| 100万至200万澳元 | $28,200 | $84,600 | |
| 200万至300万澳元 | $56,400 | $169,200 | |
| 300万至400万澳元 | $84,600 | $253,800 | |
| 400万至500万澳元 | $112,800 | $338,400 | |
| 500万至600万澳元 | $141,000 | $423,000 | |
| 特殊项目 | Build-to-Rent项目 | 按商用土地计算 | 费用大幅降低 |
这些费用显著提高了二手房产的购买成本。对于新建房产，费用相对较低，但随着购房金额的增加，费用也随之增加。
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FIRB年度空置费
对于自2017年5月9日后购买的住宅，如果房产每年未被出租或未被使用超过183天，则需支付年度空置费。自2024年7月起，该费用也大幅增加：
| 房产价值 | 之前的年度空置费 | 2024年7月之后的年度空置费 |
|---|---|---|
| 100万澳元以下 | $14,100 | $84,600 |
| 100万至200万澳元 | $28,200 | $169,200 |
| 200万至300万澳元 | $56,400 | $338,400 |
| 300万至400万澳元 | $84,600 | $505,600 |
| 400万至500万澳元 | $112,800 | $676,800 |
| 500万至600万澳元 | $141,000 | $846,000 |
如上表所示，空置费直接与购房时支付的FIRB申请费相关，大幅增加了房产空置的持有成本。
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购房流程概述
- 确定购房目标和预算：明确您是为了投资、居住还是其他用途。
- 寻找合适的房产：通过中介或平台寻找符合您预算和需求的房产。
- 申请FIRB批准：在购买前提交FIRB申请并支付相关费用。
- 签订合同：获得批准后，签订购房合同并支付定金。
- 申请贷款：请与我们联系，帮助您申请住房贷款，获得贷款批准后进行最终结算。
- 完成过户：支付剩余款项，完成房产过户手续。
常见问题解答（FAQ）
- 所有外国人都需要FIRB批准吗？ 是的，除了新西兰公民和部分永久居民外，其他外国人均需获得FIRB批准。
- FIRB申请被拒后可以上诉吗？ FIRB的决定通常是最终决定，没有上诉程序，但可以重新申请或调整购房计划。
- 新建房产与二手房产的费用差异为何如此大？ 澳大利亚政府鼓励外国投资者购买新建房产以支持当地建筑业发展，而对二手房产的购买则设置了更高的门槛，以确保更多本地居民有机会购买现有住房。
- 购买澳大利亚房产是否有助于获得永久居留权？ 购买房产本身并不直接授予永久居留权，但可能为获得其他签证提供支持。
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场景1：购买二手房产的FIRB费用
李先生是一名澳大利亚临时居民（持有188签证），计划在悉尼购买一套价值250万澳元的二手住宅用于自己居住。在进行购房前，他必须申请FIRB的批准。
房产价值： 250万澳元
适用的FIRB费用（2024年费率）：
- 由于房产价值在200万至300万澳元之间，根据2024年7月的费率调整，购买二手房产的FIRB费用已经提高至原来的三倍。
- 新的FIRB费用： 169,200澳元（之前为56,400澳元）。
李先生需要支付169,200澳元的FIRB费用来获得购买该二手住宅的批准。这一大幅度的费用增加是政府为了限制外国投资者购买现有房产而采取的措施，目的是为澳大利亚公民或永久居民留出更多购房机会。
场景2：外资拥有物业的空置罚款
张女士是一名外国投资者，她在2024年1月10日以150万澳元的价格购买了一套位于墨尔本的二手住宅。购买后，她将房产出租了100天，剩余时间房屋处于空置状态。
房产价值： 150万澳元
支付的初始FIRB费用： 由于是新建住宅，张女士支付了26,400澳元的FIRB费用（依据2024年的费率，具体金额会根据房产类型和购房金额有所变化）。
空置罚款：
- 张女士将该房产用于出租，但在这一年中仅出租了100天，未达到FIRB规定的最低183天的出租要求。
- 根据新的规定，未达到最低出租天数的外国投资者将需支付空置罚款，这一罚款通常为最初支付的FIRB费用的两倍。
新的年度空置费：
- 空置罚款为26,400澳元 × 2 = 52,800澳元。
由于张女士的房产在大部分时间内空置，她需要支付52,800澳元的年度空置费。政府通过这样的罚款措施，鼓励外国投资者将房产用于长期出租，增加市场上的住房供应，以惠及澳大利亚居民。
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场景3：与澳大利亚公民或永久居民共同购买房产的FIRB豁免
背景：
王先生是一名非澳洲居民，但他的配偶Jasmine是澳大利亚公民。他们计划以联名的方式（共同持有产权）购买一套价值92万澳元的新建住宅。
房产价值： 92万澳元
FIRB豁免：
- 根据FIRB的规定，如果非居民与澳大利亚公民或永久居民以共同持有（Joint Tenants）的方式购买房产，且该房产用于双方的自住房，则可豁免FIRB的申请。
- 因此，王先生无需支付FIRB申请费用。
因为Jasmine是澳大利亚公民，且该房产将用于他们的自住房，王先生无需支付FIRB费用。通过共同持有产权，他们可以合法地购买房产，而不必承担额外的FIRB相关成本。
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结论
在澳大利亚购买房产对于外国投资者来说既是机会也是挑战。理解并遵循FIRB的政策，尤其是最新的费用调整，将有助于您在购房过程中做出明智的决策。建议您在开始购房前，咨询专业顾问或律师，以确保所有程序都合法合规。