估值对购房流程的影响
作为首次购房者或投资者，贷款是整个购买过程中唯一重要的因素吗？您是否考虑过，当您的期房或地块准备交付时，估值将如何影响您的购房过程？购买期房或地块通常有较长的结算期（Settlement Period），有时长达两年。那么如果估值结果低于或高于预期，这将如何影响您的购房过程呢？
这种情况特别引起我的注意，原因是我观察到悉尼在上一个房地产周期中的市场波动。我见过投资者和首次购房者在合适的时间买入，并从中获利丰厚，同时也见过他们在市场高峰期或购买了高价开发项目，导致他们因无法结算而损失了10%的定金（Deposit）。
在长时间的结算期内，任何事情都可能发生。您可能失业、与伴侣分手、伴侣怀孕并处于产假无法偿还贷款，或因换工作而薪资减少。这些变化对首次购房者或投资者来说至关重要，尤其是在像COVID这样的不确定时期。
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购买长结算期房产的优势
如果您足够幸运，在2014至2017年期间购买了房产并在2018年（在悉尼）结算，那么房产估值可能比原购买价格高出不少。以下是我客户如何利用高估值获利的一些实例。
案例 1：悉尼（Epping NSW）
| 项目 | 数额 (AUD) |
|---|---|
| 购买价格 | $425,000.00 |
| 估值 | $500,000.00 |
| 已支付定金 | $42,500.00 |
| 80% 贷款 | $400,000.00 |
| 结算余额 | $382,500.00 |
| 差额（现金返还） | $17,500.00 |
- 购买时间：2016年3月16日
- 估值时间：2018年4月11日
- 评估机构：Heron Todd White
由于签约时间超过12个月，银行允许客户按房产估值的80%借款。如果估值仅为42.5万澳元，客户将需要自掏腰包支付另外的10%定金，但由于估值高出不少，客户不需额外支付定金，反而从原10%的定金中返还了1.75万澳元，并最大化了利息扣除。
计算您的贷款还款额
案例 2：Landilo NSW 土地购买
| 项目 | 数额 (AUD) |
|---|---|
| 购买总价 | $720,000.00 |
| 估值 | $750,000.00 |
| LMI (贷款保险) | 2.2% (降至1.1%) |
- 签署合同时间：2016年6月6日
- 估值时间：2017年10月19日
- 评估机构：JLL
由于估值高出房产总价3万澳元，贷款保险费用（LMI）从估值的2.2%降至约1.1%。
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低估值带来的风险
如果您的期房或地块估值低于原购买价会发生什么？这种情况也可能在正常的私下交易或拍卖中发生。
案例 1：悉尼奥林匹克公园（Sydney Olympic Park）
| 项目 | 数额 (AUD) |
|---|---|
| 购买价格 | $920,000.00 |
| 估值 | $760,000.00 |
| 已支付定金 | $92,000.00 |
| 80% 贷款 | $608,000.00 |
| 结算余额 | $828,000.00 |
| 差额 | $220,000.00 |
- 购买时间：2017年11月
- 估值时间：2019年9月
- 评估机构：CBRE, JLL
由于估值过低，客户不得不支付额外22万澳元来弥补差额。幸运的是，这位客户是高净值客户，拥有足够的现金来弥补短缺，最终获得了80%的贷款。
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案例 2：西悉尼（Western Sydney）
| 项目 | 数额 (AUD) |
|---|---|
| 购买价格 | $530,000.00 |
| 估值 | $510,000.00 |
| LMI 3.4% | $17,340.00 |
| 估值短缺 | $20,000.00 |
| 总成本 | $547,340.00 |
| 已支付定金 | $53,000.00 |
| 结算余额 | $494,340.00 |
| 最大贷款（95%） | $484,500.00 |
| 差额需要 | $9,840.00 |
- 购买时间：2018年3月
- 评估机构：Heron Todd White, CBRE
客户原希望估值会高于原购买价格以减少贷款保险费用，但由于估值不足，客户处境变得更加困难，因为他没有足够的资金来弥补差额。幸运的是，他的父母提供了结算所需的额外资金。
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估值差距的应对措施
在购买期房或地块时，估值差距常见，这主要是因为评估尚未建成的房产价值难度较大。如果您遇到估值低于预期的情况，以下是几个可行的应对措施：
- 寻求第二次评估（Second Opinion）：可以考虑请另一位估价师进行评估。如果您有一位经验丰富的贷款经纪人（Mortgage Broker），可能会获得更好的评估结果，并且还有机会选择不同的贷款机构。
- 提供证据证明房产价值更高（Provide Evidence of Higher Value）：估价师通常不会将固定装置和园林绿化考虑在内，因此您可以提供相关证据，证明您的房产实际价值更高。
- 支付差额（Pay the Shortfall）：如果您有足够的财力，可以选择支付估值不足部分的差额。虽然短期内可能会有些痛苦，但从长远来看，这将减少您在贷款期间支付的利息总额。
- 家庭资助（Family Gift）：如果可能的话，可以考虑通过家人的赠与来弥补差额。
- 担保贷款（Guarantor Loan）：如果担保人的房产有足够的可用股权，该房产可用作担保以弥补股权和/或估值的不足。
- 使用其他房产的净值（Equity from Other Properties）：提取房屋净值以弥补任何短缺。
- 寻找更高贷款价值比（ LVR , Loan to Value Ratio）的贷款机构：有些贷款机构只愿意贷到房产价值的80%，而有些则可高达95%的贷款价值比。如果您的贷款比例在80%左右，增加贷款价值比可能会帮助您获得足够的资金。
通过理解估值对购房过程的影响，您可以更好地规避风险，确保成功购房。