什么是还款能力测试（Loan Serviceability）？

在申请房屋贷款时，有许多因素会影响您的申请结果，而还款能力测试无疑是其中最重要的方面之一。在申请房贷之前了解什么是还款能力测试，并通过优化您的财务状况使贷款申请更具吸引力，这将大大提高您首次申请成功的机会。

什么是还款能力测试？

申请房屋贷款是一个相对繁琐的过程，许多购房者更愿意通过贷款经纪人的帮助来完成这一过程。还款能力测试是您申请贷款时必须经历的步骤之一。

贷款机构需要考虑您的财务状况的某些方面，以决定您是否有能力负担所申请的贷款。检查您的还款能力测试意味着根据以下几个因素来确定您是否能够负担这笔贷款：

• 您的收入；
• 您的支出；
• 贷款金额；
• 您的储蓄；以及
• 您的信用记录。

因此，还款能力测试是指您在整个贷款期限内支付（或服务）贷款金额的能力。还款能力测试将深入分析这些因素。

还款能力测试的计算方式是什么？

1) 贷款机构如何评估您的收入来计算还款能力测试？

• 固定工作收入：如果您有一份收入稳定的固定工作，您的工资将被全部考虑在内（全职、兼职等）。
• 第二职业收入：如果您有一份兼职工作，贷款机构通常只会在您的兼职工作在同一雇主处持续6个月以上时，才会将此收入考虑在内。
• 租金收入：大多数贷款机构只会考虑您所收取租金的80%。
• 投资收入：需要在至少两年内保持一致的投资收入才能被考虑在内。
• 加班费：大多数贷款机构会将加班费按减少的比例考虑，因为加班费往往不稳定，而且工作条件可能会发生变化。然而，如果您在警察、消防或卫生部门工作，银行有很大可能会全额考虑您的加班费。

作为借款人，您希望您的收入尽可能高，而支出尽可能低。不幸的是，由于这些考虑因素，您的还款能力测试收入可能比您预期的要低得多。

您可以尝试增加收入，例如获得一份兼职工作，然而，有时等待一段时间再申请贷款也可能是值得的，特别是当您计划借款超过80%时。

2) 贷款机构如何评估您的支出来计算还款能力测试？

在评估您的还款能力测试时，银行通常会仔细检查您的每一笔支出。这是自皇家委员会（Royal Commission）调查后的一项严密措施。如果他们认为您的某些消费行为具有风险，他们可能会宁愿拒绝您的房贷申请，以避免损失。

每个月从您的总收入中扣除各种税费和贡献后，剩下的就是您的净收入。这些支出可能包括：

• 房租；
• 现有债务；
• 交通费用；
• 食物；
• 公共事业费；
• 保险；以及
• 其他必要和非必要支出（如娱乐）。

剩余的钱（如果有）被称为可自由支配收入或盈余。这笔“剩余”资金通常用于储蓄和/或投资。

贷款评估人员将分析您的支出情况，以确定您的盈余收入。支出越少，盈余收入就越多。

如果您决定申请房屋贷款，值得在申请前至少三个月减少您的非必要支出，例如减少外出就餐、购买衣物等。

• 清理数字足迹：记录越清晰越好。尽量尽快清偿现有债务，特别是从利息最高的债务开始。
• 信用卡的影响：贷款机构不会只看您使用了多少信用额度，他们还会考虑每张卡的最高消费限额，并将其视为一项支出。即使您从未使用（或可能永远不会使用）信用卡的最高额度，银行仍会考虑这一可能性。
• 关闭不必要的信用卡：将您需要的信用卡的消费限额尽可能设置得低一些。

3) 贷款机构如何评估您的收入与支出的关系来计算还款能力测试？

一旦银行计算出您的收入和支出，他们可能会通过三种不同的方式计算您的盈余，然后确定您是否有足够的盈余资金来负担所申请房贷的每月还款。

净盈余比率（Net Surplus Ratio, NSR）

NSR计算方法是将您的净收入减去您的总月度生活支出。然后将此金额除以您当前的债务和您想要申请的房屋贷款的月还款额。

（净收入 – 总月支出）÷ 新增及现有债务

如果比率为1:1，说明您刚好有足够的钱支付新贷款。如果比率为1:1.40，意味着您可以用盈余支付40%的月度支出。每个贷款机构的标准略有不同，但大致都在同一水平。

您需要确保每个月末至少有一些剩余资金，以应对紧急情况。

例子：

如果您的净收入为$3,375，而您的月支出为$1,000，那么剩余金额为$2,375。

将这$2,375再除以您的新增及现有债务（$2,000）。

比率为1:1.18，这意味着您不仅能够支付贷款还款，还能在月底剩下钱。

未承诺月收入（Uncommitted Monthly Income, UMI）/ 月盈余

UMI计算方法是将您的税前总收入减去包括税收在内的总月度生活支出，并包括您想申请的贷款的月还款额。

税前总收入 – （税收 + 总月支出 + 新增及现有债务）

所得的扣除数就是您的月盈余金额。盈余越高，您的贷款获批的可能性就越大。

例子：

$5,000 – ($931.67 + $1,000 + $2,000) = $1,068.33

债务服务比率（Debt Service Ratio, DSR）

DSR计算方法是将您想要申请的贷款的月还款额除以您的税前总收入。

新增债务 ÷ 税前总收入

如果DSR过高，贷款机构通常不会批准您的贷款申请，但每家银行都有自己的政策。

例子：

$2,500 ÷ $7,000 = 0.35714

0.35714 x 100 = 35.72%

别忘了银行在还款能力测试中加的缓冲（Buffer Rate）

澳大利亚审慎监管局（APRA）要求银行负责任地放贷。为了审慎起见，银行在计算房贷还款能力测试时会加入一定的余量。

银行在计算贷款还款额时，会使用比市场利率高出2-3%的“buffer rate”，以应对市场波动。这可以确保银行在贷款利率上升时，借款人仍然有能力支付贷款还款。

关键要点

许多人在申请房屋贷款时被拒绝，但却不知道原因。他们可能会一次又一次地申请，但每次都犯同样的错误。

了解银行如何评估您的收入与支出是关键——了解如何在申请前优化您的财务状况更为重要。

贷款经纪人可以帮助您计算并评估您的还款能力测试，以确保您在申请最佳房贷时获得最大的成功机会。

如果您想评估自己的房贷还款能力，请联系我们的贷款经纪公司。我们的友好团队将为您解答关于投资房产和房贷申请的所有问题，具体根据您的财务状况或需求提供建议。

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