对于首次购房者来说，获取房贷的过程可能会让人不知所措，需要处理大量信息。
除了了解房屋融资的各个方面之外，购房过程中的另一个关键方面是理解两种主要的房屋出售方式：
- 私人协议
- 拍卖
让我们深入探讨在新南威尔士州（NSW），房主如何出售他们的房产，以及当您购买房产时需要了解这些过程的哪些内容。
新南威尔士州的私人协议如何运作
在NSW，私人协议销售是一种为卖家提供独特控制和灵活性的策略。
这是一种让卖家完全掌握谈判权的过程，他们可以通过自己选择的代理与潜在买家展开谈判。
那么，这个过程是如何运作的呢？
一旦双方同意价格，买家通常会支付定金，标志着通常为期10天左右的“冷静期”的开始。
在此期间，买家仍有机会退出交易，尽管这可能会以没收其初始定金为代价。
例如，假设您同意以100万澳元的价格购买房产（假设您已经获得了预先批准）；以下是所采取的步骤：
- 签署一份合同，注明100万澳元的购买价格。
- 然后，您将支付不可退还的0.25%的定金，即2500澳元。此外，您将获得5至10天的冷静期，但通常最好要求10天的冷静期。
- 您需要将签署的合同提供给您的律师进行审查（如果尚未这样做），同时尽快将一份签署的合同副本提供给您的贷款经纪人。
- 在冷静期内，您的经纪人将安排让您的贷款获得完全批准；他们将订购估价。如果您借贷金额为购买价格的80%或以下，则通常不需要进行估价，但如果您借贷超过80%，并且还要考虑房产的担保和位置，可能需要进行全面估价。这可能需要2-5天的时间，具体取决于估价师何时能访问房产。
- 您的贷款经纪人随后将从客户那里获得任何其他相关文件，例如更新的工资单。
- 一旦估价与购买价格相符，并且所有相关文件已提交给贷款机构，您通常会获得完全批准。
- 如果所有其他变量（例如害虫和建筑报告和/或合同谈判）都良好，您对购买房产感到满意，那么在冷静期结束时，您需要将剩余的5%或10%定金（需由您或律师协商）支付到房地产信托账户。
但如果上述任何变量出现负面结果，或者您只是改变了购买房产的想法，那么您将没收0.25%的定金。
新南威尔士州的房产拍卖如何运作
房产拍卖由拍卖师主持，通常由房主或其房地产代理人聘请。
要参与拍卖，您需要在拍卖日与卖方代理人注册。
注册后，您将获得一个独特的竞拍号。拍卖师将负责主持竞拍过程，潜在买家或竞标者通过逐步提高报价相互竞争，直到房产被授予最高竞标者。
通常，卖方会设定一个保留价。这个保留价代表他们愿意通过拍卖出售房产的最低金额。
如果竞价达到或超过这个保留价，房产将被视为“上市”，并将出售给出价最高的竞标者。
然而，如果保留价未达到，房产通常会被描述为“拍卖不成”或“从拍卖中撤回”。在这种情况下，最高竞标者通常有机会与卖方进行私人谈判，这可能会导致交易的达成，但仍然需要遵循拍卖条款和条件。
在竞拍结束后，获胜的竞标者必须立即支付定金，通常为房产购买价格的5%至10%，并且几乎有义务购买房产。
拍卖前需要了解和做的事情
- 安排好您的财务
- 获得害虫和建筑报告，或如果不是独立房产，则获取物业报告。
- 让您的律师/过户师审查合同
- 对房产进行自己的研究，并设定一个合理的价格，以防估价低于购买价格。
拍卖与私人协议的比较
- 拍卖没有冷静期，因此一旦您赢得拍卖，您就有义务继续购买，否则可能会承担损失的责任。
- 确保不要支付过多。在私人协议中，如果估价低于购买价格，您有权退出销售并没收定金。然而，在拍卖中，您有义务继续购买。
因此，在这两种情况下，如果估价低于购买价格，您可以：
- 继续申请贷款并支付贷款保险（如果尚未支付）。
- 向家人借款以弥补差额。
- 可能会重新提交您的申请给另一家贷款机构，看看他们的估价是否与购买价格一致。
注意：请仅将此作为指南，所有法律问题应由您的律师详细解释。
想了解更多关于此过程的信息，请随时联系我们！