ACT堪培拉印花税2025-26：首次置业全额豁免至$102万详解
澳大利亚首都领地（ACT）的印花税制度与其他州有显著不同。ACT政府正在持续降低住宅印花税税率，并计划最终以年度土地税取代印花税。与此同时，ACT为首次置业者提供全澳最高额度之一的印花税豁免，并且是极少数不向海外买家征收额外附加税的地区之一。
关于ACT印花税（Conveyance Duty）
ACT印花税的正式名称是产权转让税（Conveyance Duty），由ACT Revenue Office负责征收。主要特点：
- ACT政府正逐步降低住宅印花税税率，目标是最终废除，以年度General Rates（土地税）替代
- 2025年7月1日起，自住房$260,000以下税率降至每$100约$0.40
- 2025年7月1日起，商业房产价值$200万以下免征印花税，超过$200万按5%统一税率
- ACT是全澳唯一不向海外买家征收额外附加税的地区（连同NT）
自住房税率（2025年7月1日起）
数据来源：ACT Revenue Office
| 房产价值（AUD） | 应付税款 |
|---|---|
| 最高至$260,000 | 每$100或部分按$0.40计算 |
| $260,001 – $300,000 | $1,040 + 超出$260,000部分每$100按$2.20计算 |
| $300,001 – $500,000 | $1,920 + 超出$300,000部分每$100按$3.40计算 |
| $500,001 – $750,000 | $8,720 + 超出$500,000部分每$100按$4.32计算 |
| $750,001 – $1,000,000 | $19,520 + 超出$750,000部分每$100按$5.90计算 |
| $1,000,001 – $1,455,000 | $34,270 + 超出$1,000,000部分每$100按$6.40计算 |
| 超过$1,455,000 | 全额按每$100按$4.54计算 |
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非自住房税率（2025年7月1日起）
投资房或非自住房产适用较高税率：
| 房产价值（AUD） | 应付税款 |
|---|---|
| 最高至$200,000 | 每$100或部分按$1.20计算 |
| $200,001 – $300,000 | $2,400 + 超出$200,000部分每$100按$2.20计算 |
| $300,001 – $500,000 | $4,600 + 超出$300,000部分每$100按$3.40计算 |
| $500,001 – $750,000 | $11,400 + 超出$500,000部分每$100按$4.32计算 |
| $750,001 – $1,000,000 | $22,200 + 超出$750,000部分每$100按$5.90计算 |
| $1,000,001 – $1,455,000 | $36,950 + 超出$1,000,000部分每$100按$6.40计算 |
| 超过$1,455,000 | 全额按每$100按$4.54计算 |
首次置业优惠（Home Buyer Concession Scheme）
ACT为首次置业者提供印花税全额豁免，这是取代FHOG补助金的核心政策（ACT自2019年起已取消FHOG现金补助）。
资格要求（以下四点须全部满足）
- 年满18岁
- 家庭收入不超过门槛（见下表，2025年7月1日起）
- 本人及配偶/同居伴侣此前未在澳洲任何地方持有住宅物业
- 购房后须在结算日起12个月内入住，并连续居住最少1年
收入门槛（2025年7月1日起）
| 受抚养子女数量 | 家庭年收入上限 |
|---|---|
| 0 | $250,000 |
| 1 | $254,600 |
| 2 | $259,200 |
| 3 | $263,800 |
| 4 | $268,400 |
| 5或以上 | $273,000 |
收入以所有购买者合并申报收入计算。门槛从2025年7月1日起每年按堪培拉CPI自动调整。
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优惠金额（2025年7月1日起）
| 房产价值 | 优惠后应付印花税 |
|---|---|
| $1,020,000或以下 | $0（全额豁免） |
| $1,020,001 – $1,455,000 | 超出$1,020,000部分每$100按$6.40计算 |
| $1,455,000或以上 | 按全额每$100计$4.54，减去$35,238 |
养老金领取者优惠（Pensioner Duty Concession）
持有有效养老金卡的购房者，购买价值$1,020,000以下自住房可全额豁免印花税；$1,020,000至$1,455,000之间按部分减免计算。须提供养老金卡及相关证明文件。
海外买家说明
ACT不征收海外买家额外附加税。海外买家在ACT购房与本地买家缴纳相同的印花税，不因外国身份额外加征。这是ACT区别于NSW（9%）、VIC（8%）、QLD（8%）等州的重要优势。
其他费用
| 费用项目 | 金额 |
|---|---|
| 按揭登记费（Mortgage Registration Fee） | $178 |
| 土地转让费（Land Transfer Fee） | $479 |
实际案例
案例一：首次置业者，房产价值$900,000
- 家庭收入：$200,000（无子女），符合$250,000上限
- 优惠：$1,020,000以下全额豁免
- 应付印花税：$0
- 其他费用：$178 + $479 = $657
- 总费用：$657
案例二：首次置业者，房产价值$1,150,000
- 家庭收入：$220,000（无子女），符合$250,000上限
- 优惠：超出$1,020,000部分 = $130,000 × 6.40% = $8,320
- 其他费用：$178 + $479 = $657
- 总费用：$8,977
案例三：投资者，房产价值$800,000
- 非自住房税率：$22,200 + ($800,000 − $750,000) × 4.32% = $22,200 + $2,160 = $24,360
- 其他费用：$178 + $479 = $657
- 总费用：$25,017
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常见问题
ACT有FHOG补助吗？
没有。ACT自2019年起取消了FHOG现金补助，以Home Buyer Concession Scheme（印花税豁免）作为替代。对于$1,020,000以下的房产，印花税全额豁免的价值远超此前的FHOG补助金额。
海外买家可以申请首次置业优惠吗？
符合条件的海外买家（持有临时签证等）可以申请Home Buyer Concession Scheme，前提是满足所有资格条件（收入、未持有物业、入住要求等）。
印花税豁免门槛$1,020,000每年会变吗？
是的。从2025年7月1日起，门槛每年按堪培拉CPI自动调整，每年7月1日更新一次。
什么时候必须缴纳印花税？
在ACT，印花税须在房产所有权转让完成后14天内缴纳。延迟缴纳会产生罚款及利息。
ACT商业房产印花税怎么计算？
2025年7月1日起，商业房产价值$200万以下免征印花税；超过$200万部分按5%统一税率计算。
数据来源：ACT Revenue Office，适用于2025年7月1日至2026年6月30日。
免责声明： 以上内容仅供参考，具体税务影响因个人情况而异，请向ACT Revenue Office或专业税务顾问确认。