南澳大利亚（SA）印花税2025-26：新建房零印花税、阿德莱德购房完整指南
南澳大利亚（SA）的印花税政策在2024年发生了重大改变，首次置业者购买新建房产的印花税豁免取消了价格上限，成为全澳对新建房最友好的州之一。但同时，已建成二手房完全没有任何优惠，这是SA与其他州最大的区别。
南澳印花税标准税率
适用所有买家，无自住房/投资房区分。来源：RevenueSA（revenuesa.sa.gov.au）
| 应税价值（AUD） | 印花税计算方式 |
|---|---|
| 不超过$12,000 | 每$100或部分按$1.00计算 |
| $12,001 – $30,000 | $120 + 超出$12,000部分每$100按$2.00计算 |
| $30,001 – $50,000 | $480 + 超出$30,000部分每$100按$3.00计算 |
| $50,001 – $100,000 | $1,080 + 超出$50,000部分每$100按$3.50计算 |
| $100,001 – $200,000 | $2,830 + 超出$100,000部分每$100按$4.00计算 |
| $200,001 – $250,000 | $6,830 + 超出$200,000部分每$100按$4.25计算 |
| $250,001 – $300,000 | $8,955 + 超出$250,000部分每$100按$4.75计算 |
| $300,001 – $500,000 | $11,330 + 超出$300,000部分每$100按$5.00计算 |
| 超过$500,000 | $21,330 + 超出$500,000部分每$100按$5.50计算 |
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常见价格参考：
| 房产价值 | 估算印花税 |
|---|---|
| $500,000 | $21,330 |
| $600,000 | $26,830 |
| $700,000 | $32,330 |
| $800,000 | $37,830 |
| $1,000,000 | $48,830 |
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首次置业优惠
来源：RevenueSA — revenuesa.sa.gov.au/stamp-duty/first-home-buyer-relief
SA首次置业政策是"全有或全无"——新建房完全免税，已建成房完全无优惠，没有中间地带。
新建住宅（New Home）：
- 全额豁免，无价格上限（2024年6月6日起）
- 适用于从未被居住或作为住所出售过的房产
- 包括：新建独立屋、公寓、联排别墅、大幅翻新的房产
- 期房（Off-the-Plan）：购买尚未建成的公寓或联排别墅也适用
空地（Vacant Land）：
- 全额豁免，无价格上限（2024年6月6日起）
- 条件：购买后必须建造新住宅作为主要居所
已建成住宅（Established Home）：
- 完全无优惠 — 无论价格高低，按全额标准税率计算
- 2023年6月15日前取消的$15,500优惠已永久废除，不会恢复
资格要求（2025年2月13日起收紧）：
- 澳洲公民、PR 或持 Special Category Visa 的新西兰公民
- 本人及配偶/同居伴侣从未在澳洲任何地方持有住宅物业权益
- 注意：2025年2月13日前的旧规则仅要求未在澳洲住宅中居住超过6个月，新规则更严格
- 购房后6个月内入住，并连续居住至少6个月
- 配偶/同居伴侣的情况也会影响资格，即使他们不是共同购房者
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FHOG 首次置业补助金
- 金额：$15,000
- 适用：新建住宅，无价格上限（2024年6月6日起）
- 来源：RevenueSA
2026年新政：老年人搬迁印花税优惠（Seniors Downsizing）
来源：RevenueSA — revenuesa.sa.gov.au/stamp-duty-land/seniors-downsizing-stamp-duty-relief
2026年3月25日起新增政策： 符合条件的60岁及以上老年人出售现有住宅并购买更小土地面积的新住宅，可申请印花税优惠。
资格要求：
- 至少一名申请人年满60岁
- 出售的现有住宅必须是申请人在SA的主要居所
- 购买的新住宅土地面积须小于现有住宅
- 新住宅必须是：新建住宅、期房公寓、或空地（用于建造新住宅）
- 购房后12个月内入住，并连续居住至少6个月
- 无收入测试，无次数限制（但不可重复申请）
- 澳洲公民或PR
优惠金额：
- 新建住宅或期房（应税价值$200万以下）：全额印花税豁免
- 空地（应税价值$50万以下）：全额印花税豁免
- 超过上述门槛：部分减免
海外买家附加税
- 税率：7%（对应税价值额外征收）
- 适用：外国人购买SA住宅用地
- 注意：2025年2月13日起，符合首次置业资格的外国人不再获得附加税减免（旧政策取消）
- 来源：RevenueSA
举例：海外买家购买$700,000新建住宅：
- 标准印花税：$32,330
- 外国买家附加税：$700,000 × 7% = $49,000
- 合计：$81,330
实际计算案例
案例一：首次置业，$650,000新建住宅
- 首次置业优惠：适用（新建，无价格上限）
- 印花税：$0
- 另可申请FHOG：$15,000
- 实际节省：约$45,830（$30,830印花税 + $15,000 FHOG）
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案例二：首次置业，$650,000已建成二手住宅
- 首次置业优惠：不适用（已建成房无优惠）
- 印花税：$21,330 + ($650,000 - $500,000) × 5.5% = $29,580
- 没有任何减免
案例三：非首次置业，$800,000住宅（标准购买者）
- 印花税：$21,330 + ($800,000 - $500,000) × 5.5% = $37,830
案例四：60岁以上老年人搬迁，购买$900,000新建住宅
- Seniors Downsizing Relief适用（新建，$200万以下）
- 印花税：$0（2026年3月25日起）
其他豁免情况
- 配偶/同居伴侣之间转让主要居所：豁免
- 家庭农场转让（Family Farm Exemption）：符合条件可豁免
- 家庭暴力受害者购房豁免（Home Buyer Ex Gratia Relief）：2026年6月4日起适用
常见问题解答（FAQ）
SA首次置业者能买已建成住宅吗？
可以买，但没有任何印花税优惠。SA是全澳唯一完全不给首次置业者购买已建成房产提供优惠的州。如果预算有限，建议优先考虑新建住宅或期房。
我以前在海外持有过房产，还能申请SA首次置业优惠吗？
可以。SA首次置业优惠只看是否曾在澳洲持有住宅物业权益，海外房产不影响资格。
$15,000 FHOG和印花税豁免可以同时申请吗？
可以，两者可以叠加使用。购买新建住宅的首次置业者可以同时享受$0印花税和$15,000现金补助。
海外买家可以在SA买新建住宅吗？
不知道该选哪家银行？
比较超过40家贷款机构，为您的情况推荐最合适的房贷选项。
可以（SA没有像联邦政府那样禁止外国人购买已建成住宅的额外限制），但需要支付7%的外国买家附加税，而且2025年2月13日起不再获得附加税减免（即使符合首次置业条件）。
数据来源：
- 税率及首次置业优惠：RevenueSA
- 老年人搬迁优惠：RevenueSA Seniors Downsizing
- 税率表：RevenueSA Rate of Stamp Duty
以上数据截至2026年6月，以RevenueSA官网最新发布为准。